كتبت: إيمان إبراهيم

لم تتوان مصر، خلال السنوات الأخيرة، عن دعم ونشر ثقافة التمويل العقاري عبر تطبيق العديد من المبادرات منذ عام 2014، وذلك ضمن جهودها لإتاحة سكن لجميع المصريين، وذلك وفقًا لتوجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي في توفير التمويل العقاري لصالح محدودي ومتوسطي الدخل لدعم قدرتهم على تملك وحدات سكنية من خلال قروض طويلة الأجل.

ومن أبرز تلك المبادرات المبادرتين الخاصتين بمحدودي ومتوسطي الدخل، الأولى مبادرة الـ 3% متناقصة لمدة حدها الأقصى 30 عامًا والصادرة في يوليو 2021، والثانية مبادرة الـ 8% ويصل حدها الأقصى للتسديد على 25 عامًا والتي صدرت في ديسمبر 2019، والمطروحتان من قبل رئيس الجمهورية، ودعمها البنك المركزي المصري بمشاركة العديد من الشركات والبنوك.

وبعد مرور عدة أشهر على طرح المبادرتين وإجراء تعديلات بهما، تواصلت «إنفستجيت» مع الخبراء والمشاركين في المبادرتين للوقوف على أبرز المقترحات المراد إدخالها لتعظيم الاستفادة، وتوسيع قاعدة المشاركة بها، ودعم السوق العقاري والعملاء.

بالأرقام.. أهمية التمويل العقاري

من جانبه، أكد أيمن محمد، رئيس قطاع التمويل العقاري في «المصرف المتحد»؛ أحد البنوك المشاركة في المبادرتين، على أهمية هذه المبادرات، التي بدأت منذ عام 2014، لكل أفراد الشعب، بجانب دورها في إحياء ثقافة التمويل العقاري التي تعد مجهولة بالنسبة للغالبية، موضحًا أن “محفظة البنك العقارية تبلغ 1.6 مليار جنيه موزعة على مبادرات الإسكان الاجتماعي (3% و7% و5%)، ومبادرات البنك المركزي المصري (10% و8% و3%)”.

وعن حجم مشاركة «المصرف المتحد» في مبادرة الـ 3%، صرح محمد بأنه تم ضخ 140 مليون جنيه، استفاد منها 130 عميلًا من محدودي ومتوسطي الدخل، بينما تم ضخ 150 مليون جنيه بمبادرة الـ 8%، مشيرًا إلى أنه من المستهدف ضخ 2 مليار جنيه لمحفظة التمويل العقاري حتى نهاية 2022.

وفي سياق متصل، أوضح أيمن عبد الحميد، العضو المنتدب ونائب رئيس مجلس إدارة شركة «التعمير» للتمويل العقاري، أن الشركة تعد أكبر شركة نفذت تمويلات للإسكان الاجتماعي، إذ تبلغ قيمة محفظتها العقارية 2.3 مليار جنيه.

وكشف عبد الحميد أن الشركة تطمح إلى ضخ مليار جنيه بمبادرة الـ 3% التي تم تفعيلها حديثًا، موضحًا أن ذلك يتوقف على العملاء المحددين للشركة من قبل صندوق الإسكان الاجتماعي، متابعًا أن الشركة قدمت تمويلات لما يقرب من 8,000 عميلًا في مبادرة البنك المركزي الأخيرة بقيمة تتجاوز 800 مليون جنيه منهم 7,300 عميلًا من محدودي الدخل، وحوالي 100 مليون جنيه لمتوسطي الدخل، لافتًا إلى أنه منذ بداية عام 2022 حتى الآن، ضخت الشركة تمويلات للعملاء بقيمة 990 مليون جنيه، وهو ضعف المستهدف داخل خطة العام الجاري.

وبدورها، قالت عبير عصام، عضو غرفة التطوير العقاري، إن “أهمية مبادرات التمويل العقاري تكمن في أنها تدفع بالسوق العقاري بشكل إيجابي سواء للمطورين العقاريين أو للعملاء”، كاشفة أن غرفة التطوير العقاري عقدت اجتماعًا مؤخرًا لوضع تصورًا جديدًا يمنح مرونة أكبر للتمويل العقاري.

أبرز المعوقات والمقترحات

وعن أبرز العوائق التي تواجه تنفيذ تلك المبادرات، أشار العضو المنتدب ونائب رئيس مجلس إدارة شركة «التعمير» للتمويل العقاري إلى أن التكلفة تفوق العائد وهامش الربح المخصص لها والمحدد بـ 1%، ففي الفترة السابقة، كان يتم التمويل عن طريق البنك المركزي لذا فإن هامش الربح للشركات كان يتراوح بين 3 و4%، ولكن حينما قرر البنك المركزي تغيير طريقة التمويل وفتح الفرصة للشركات لتوفيره انخفض هامش الربح إلى 1%.

وفي هذا الصدد، قال محمد حسن، العضو المنتدب بشركة «بلوم مصر» لإدارة الأصول، أن “الهدف من مبادرات التمويل العقاري هو الدعم الحكومي للقطاع العقاري القادر على تشغيل كافة القطاعات الأخرى”، وبشأن المقترحات لتعظيم الاستفادة من تلك المبادرات وضمان استمراريتها أكد حسن: “من المحتمل إقرار تعديلات على هذه المبادرات ولكن ليس في الوقت الراهن، خاصة مع ارتفاع معدلات الفائدة في البنوك واتجاه المستثمرين والمواطنين إليها، لذا قد تكون التعديلات في الحد الأقصى لسعر الوحدة بما يحقق حركة رواجًا أكبر في العملية البيعية”.

وفي سياق متصل، أوضحت عصام أن المبادرات المطروحة يستفيد منها العملاء الحاجزين للوحدات بالمشروعات السكنية التي تنفذها الحكومة بشكل أكبر، وهي وحدات كاملة التشطيب، ولكن 20% فقط من عملاء القطاع الخاص هم من يستفيدون من تلك المبادرات.

وذكرت أن “أهم عائق يتمثل في أن تكون الوحدة التي تخضع للتمويل العقاري كاملة التشطيب، لذا ندفع باقتراح أن يكون جزء من التمويل صالح لشركات التطوير عندما تكون الوحدة في طور التنفيذ الخراساني، لكي يستفيد عددًا كبيرًا لكلا الطرفين سواء العملاء أو المطورين”.

ولفتت إلى أهمية رفع العائد لشركات التطوير العقاري، منوهة بأن التكامل بين القطاع العقاري والمالي سيؤدي إلى نتائج في صالح المطورين العقاريين والعملاء، لذا يجب الرضا بالنتائج الأولية ومن ثم إجراء تعديلات لتوسيع الاستفادة.

وختامًا، اتفق الخبراء والمشاركين في المبادرتين على ضرورة العمل على إنجاحها، وطرح بعض التعديلات التي تضمن توسيع قاعدة المستفيدين، ودعم المطورين وشركات التمويل العقاري؛ للنهوض بالقطاع بما سيدعم إتاحة سكن لكل المصريين، وتحقيق الاستراتيجية الوطنية للدولة.