كتبت: أمل عبد الوهاب

ترجمة: شيماء إبراهيم

رفع البنك المركزي المصري «CBE» أسعار الفائدة الرئيسية بمقدار 200 نقطة أساس خلال اجتماع استثنائي للجنة السياسة النقدية في أواخر أكتوبر 2022. وقد تم تحديد عائد الإيداع لليلة واحدة عند 13.25% وعائد الإقراض عند 14.25%.

كما قرر البنك المركزي المصري تطبيق نظام سعر الصرف المرن بشكل دائم. وسجل الجنيه المصري، منذ ذلك الحين، مستويات منخفضة قياسية مقابل الدولار الأمريكي، في حين يهدف هذا الإجراء إلى استعادة ثقة المستثمرين، وإعادة بناء الاحتياطيات الأجنبية، وزيادة الصادرات.

وفي هذا التقرير، تكتشف «إنفستجيت» ما هو نظام سعر الصرف المرن وكيف يؤثر على الاقتصاد، بالإضافة إلى الجوانب الأخرى المتعلقة بالتوقعات الحالية والمستقبلية لقطاع العقارات المحلي.

وفي هذا الصدد، أوضحت آية زهير، نائب رئيس قسم البحوث بشركة «زيلا كابيتال»، في شرحها لهذا النظام، أن اعتماد سعر صرف مرن للجنيه يعني ربطه بالعملات العالمية، مثل الدولار الأمريكي، وترك قوى العرض والطلب لتحديد قيمة العملة المحلية مقابل العملات الأجنبية الأخرى. وهذا يستلزم التعويم الكامل للعملة المحلية.

ووفقًا لصندوق النقد الدولي «IMF»، إن تشغيل نظام سعر صرف مرن يتطلب وجود سوق صرف أجنبي يتسم بالسيولة والكفاءة بما يكفي للسماح لسعر الصرف بالاستجابة لقوى السوق، وهو ما يحد من عدد ومدة نوبات التقلب والانحرافات عن سعر الصرف المتوازن.

ومن الناحية الاقتصادية، من المرجح أن تواجه البلدان التي تطبق أنظمة سعر الصرف الثابت أزمات عملة ومصرفية، مقارنة بالدول الأخرى التي تتبنى أنظمة أكثر مرونة.

نظام سعر الصرف المرن

أضافت زهير أن هذه ليست المرة الأولى التي تنتقل فيها مصر إلى نظام سعر صرف أكثر مرونة. ففي عام 2016، قرر البنك المركزي المصري تعويم العملة المحلية مقابل العملات الأجنبية، وذلك بهدف تحقيق سعر صرف مرن وعادل من شأنه إنقاذ الجنيه المصري والاقتصاد من أزمة النقد الأجنبي التي كانت سائدة في ذلك الوقت. وعقب ذلك، انخفضت معدلات التضخم من حوالي 30% إلى ما يقرب من 6% في عام 2019.

علاوةً على ذلك، توقعت زهير أن الانتقال إلى نظام سعر الصرف المرن، مدعومًا بإطار السياسة النقدية القوي، إلى جانب الالتزام بالتنظيم المالي المستمر، سيساعد في إعادة بناء الهوامش التي توفرها السياسات.

يُشار إلى أن البنك المركزي أعلن عن أنه سيعمل على تطوير سوق المشتقات المالية لتعميق سوق الصرف الأجنبي وإلغاء التعليمات الصادرة تدريجيًا بشأن استخدام الاعتمادات المستندية في عمليات تمويل الاستيراد، لتكون بمثابة حافز لإنعاش النشاط الاقتصادي في الدولة على المدى المتوسط.

توقعات السوق

وفيما يتعلق بالتوقعات الحالية لسوق العقارات والاقتصاد المصري، قالت زهير إن الرؤية غير واضحة الآن نظرًا لعدم استقرار قيمة الجنيه أمام الدولار. كما أن رفع أسعار الفائدة بنسبة 2% يعد خطوة صعبة ستؤثر بشكل كبير على قطاع العقارات، وذلك لاعتماده على التمويل والإقراض.

وبعد فترة وجيزة من دخول قرارات البنك المركزي المصري حيز التنفيذ، شهد السوق ارتفاعًا في أسعار المواد الخام وارتفاعاً حاداً في أسعار العقارات تراوح بين 10-15%، وهو إجراء يهدف إلى التحوط من تأثير انخفاض قيمة الجنيه المصري في المستقبل.

وتعليقًا على ذلك، قالت زهير إن ارتفاع أسعار المواد لن يؤثر على معدلات تنفيذ المشروعات، متوقعة استقرارها خلال الفترة المقبلة. إضافة إلى ذلك، أشارت إلى أن المطورين العقاريين سوف يستأنفون تطوير محفظة مشروعاتهم الحالية مع تحميل العملاء تكاليف البناء المتزايدة.

وفي سياق متصل، اختتمت زهير قائلة إن سوق العقارات، الذي تضرر بشدة، سيتعافى وستعود معدلات الطلب على المبيعات إلى وضعها الطبيعي وستستمر في النمو خلال الفترة المقبلة.

من جانبه، قال مصطفى جابر، الباحث الاقتصادي، إنه على الرغم من الآثار السلبية المتوقعة لقرار البنك المركزي على المدى القصير، بما في ذلك ارتفاع أسعار بعض المدخلات المستوردة والتقلبات المؤقتة في الترسية القائمة، إلا أن تحسن معدلات الطلب على العقارات سيكون على المدى الطويل.

وفيما يخص العرض، أوضح جابر أن مرونة سعر الصرف وانخفاض قيمة الجنيه المصري أمام العملات الأجنبية سوف يعززان ثقة المستثمرين الأجانب في السوق المصري ويجعل القطاع العقاري أكثر جاذبية للاستثمارات الأجنبية.

وفي ذات السياق، أشار جابر إلى أن السوق يحتاج إلى سياسات من أجل تشجيع مشاركة القطاع الخاص المحلي والأجنبي في تنفيذ المشروعات. إلى جانب ذلك، لابد من زيادة الاستثمار في المباني الخضراء وتكثيف الجهود للترويج للمنتج العقاري المحلي على مستوى العالم من أجل زيادة الطلب وتوسيع حجم السوق.

من الآن فصاعدًا، من المتوقع أن يشهد قطاع العقارات مزيدًا من الانتعاش في عام 2023. وأضاف جابر أن الدولة ستتوسع بشكل كبير في قطاع البناء الأخضر والصديق للبيئة من خلال الشراكات مع القطاع الخاص جنبًا إلى جنب مع أهداف التنمية المستدامة وأجندة 2030.