كتبت: إيمان إبراهيم
تطورت نظرة المصريين للعقار، عبر السنين، بأنه وسيلة استثمار آمنة وليس مكانًا للسكن فقط، ومع طرح العديد من المشروعات وبناء المدن الجديدة اتجه العديد إلى إعادة بيع ممتلكاتهم العقارية للنزوح إلى تلك المدن باعتبارها استثمارًا طويل الأجل. ولكن رغم التطور الذي تشهده عملية الشراء إلا أن عملية إعادة بيع العقار «الريسيل» واجهت بعض المشكلات بينها خطوات إعادة تسجيل العقار ونقل الملكية.
واتفق الخبراء، الذين استطلعت «إنفستجيت» آرائهم عن أسباب ركود سوق إعادة البيع، على أن رغبة العميل البائع في تحصل قيمة العقار نقدًا «كاش» تعد السبب الأكبر في ركود «الريسيل» في مصر، إلى جانب مدد التقسيط طويلة الأجل التي يقدمها المطورون العقاريون للوحدات الجديدة، ومبادرات التمويل العقاري التي تركز على الوحدات قيد الإنشاء. ورغم تلك المعوقات، اتجهت أنظار خبراء العقار إلى البنوك باعتبارها المفتاح والحل الأمثل في إعادة إحياء سوق «الريسيل» من خلال تطوير شروط مبادراتها لتشمل شرائح عقارية أكبر.
عوائق في طريق انتعاش «الريسيل»
قال أحمد نصر، رئيس مجلس إدارة «البوصلة العقارية»، إن توجه العملاء إلى «الريسيل» في العقارات يكمن في قلة أسعار الوحدات عند الشراء مقارنةً بالوحدات الجديدة؛ ولكن «الكاش» يعد أكبر عائق يحول دون تنشيط سوق إعادة البيع في القطاع العقاري؛ وذلك لرغبة العميل دائمًا في تحصيل أمواله للدخول في مشروعات جديدة.
وتابع نصر أنه من ضمن العقبات أيضًا “أن النسبة الأغلب من العملاء تلجأ للوحدات تحت الإنشاء للحصول على التسهيلات سواء من المطورين العقاريين أو من خلال التمويل العقاري المناسب من البنوك، إلى جانب نزوح النسبة الأكبر من العملاء إلى المدن الجديدة باعتبارها استثمارًا على المدى الأطول”.
وبدوره، عدد عبد الناصر طه، رئيس مكتب مصر في الاتحاد الدولي للعقار، الأسباب التي دفعت سوق «الريسيل» إلى الركود؛ أبرزها الوضع الاقتصادي ليس في مصر وحدها، ولكن على المستوى العالمي، وهو ما دفع البعض إلى توفير سيولة تحسبًا لأي تطورات، وهو ما أضعف القوة الشرائية لدى العملاء، إلى جانب كثرة المعروض.
وفي هذا الصدد، أكد أشرف دويدار، المطور العقاري، أن أغلب المواطنين يلجئون إلى العقار باعتباره استثمار آمن وبعد فترة يتجهون للبيع بسعر أعلى وهو ما يسمى بـ «الريسيل»، ولكن إذ واجهت تلك العملية معوقات قد يحجم العميل عن الشراء بغرض الاستثمار متجهًا إلى وسائل أخرى، ولكن سيشتري العقار للسكن فقط.
وأوضح دويدار أن أكبر عقبة تواجه «الريسيل» تتمثل في «الكاش» ففي حين أن العملاء يسعون لتحصيل كامل سعر الوحدة عند البيع، يحصل المطورين على استحقاقاتهم على دفعات، لذا يلجأ أغلب العملاء للمطورين والوحدات تحت الإنشاء لسهولة تقسيط المبالغ المقدرة، مشيرًا إلى أن المعروض العقاري دائمًا أقل من المطلوب، لذا فأسعار العقارات مرتفعة، ولكن في ظل الأزمات الاقتصادية التي يمر بها العالم، لن يتجه العميل إلى دفع كل مدخراته «كاش» في عقار بسبب حالة عدم اليقين، لذلك فإن التقسيط على مدة طويلة؛ وهو ما تضمنه مبادرات التمويل العقاري، هو الحل الأمثل للعميل.
«الريسيل» يشكل أقل من 10% من العمليات البيعية
من جانبها، صرحت عبير عصام، عضو مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، بأن «الريسيل» في القطاع العقاري لا يعاني ركودًا عامًا سواء على مستوى القرى أو المدن، ولكن حدثت عملية تحويل مسار لدى المشتريين بالاتجاه إلى المدن الجديدة المطروحة.
وبينت عصام أن العميل الذي قام بشراء وحدة سعرها يصل إلى 5 ملايين جنيه على دفعات وفترات تقسيط من المطور، يتجه إلى بيعها، ولكن يرغب في تحصيل المبلغ نقدًا للدخول في استثمار آخر، وهو ما قد يشكل ضغطًا على المشتري الذي يفضل مبادرات التمويل التي تمنحه ميزة تسديد قيمة الوحدة على دفعات.
علاوةً على ذلك، كشفت عصام أن سائر العمليات البيعية في القطاع العقاري لا تواجه مشكلة لتوافر حلول وبدائل تمويلية عديدة، منوهة بأن مشكلات «الريسيل»، الذي يشكل أقل بكثير من 10% من العمليات البيعية، لا تؤثر على القطاع العقاري وهو ما يظهر جليًا عند طرح أي من المبادرات سواء من الشركات أو البنوك والتي تلقى رواجًا وزخمًا في الطلب من جانب العملاء.
مقترحات الانتعاش
وفي سبيل إعادة انتعاش سوق إعادة البيع «الريسيل» بالقطاع العقاري، دعا رئيس مجلس إدارة «البوصلة العقارية» إلى أن تكون اشتراطات التمويل أسهل من قبل البنوك، والتغاضي عن بعض الشروط والتساهل مع العميل في الحصول على قيمة الوحدة المشتراه من قبله من خلال دفع جزءًا من المبلغ مقدمًا وجزء يتم تقديمه على دفعات.
بدوره، أوضح طه أن مبادرات التمويل العقاري لم تستطع تحريك السوق العقاري بصورة أكبر في العام الماضي، بسبب شروطها التي قد لا تناسب العديد من المشروعات المطروحة، مشيرًا إلى أن السوق لا يحتاج قرارات للتنشيط ولكن آليات اقتصادية تدعم النمو وتدفع العملاء للشراء.
وأضاف طه “قمنا ببناء مشروعات عقارية كثيرة ذات بنية أساسية قوية، ولتدعيم نموها يجب الاستثمار في الأنشطة الاقتصادية بها للسكان داخل النسيج العقاري لجذب العملاء وتنشيط العملية البيعية”، لافتًا إلى أن مشروعات الدولة القائمة والمتمثلة في إعادة إحياء العديد من الأحياء التاريخية ألقى الضوء على تلك المناطق بما يسهم في تنشيط «الريسيل» بها، ويجذب الاستثمارات بها.
وفي سياق متصل، قال دويدار: “سوف ينشط سوق «الريسيل» من خلال البنوك باتجاهها لتعديل شروط أن تكون الوحدة العقارية تحت الإنشاء، مما سيوفر السيولة للعميل، والمطور العقاري على حد سواء، بل سيسهم في رفع الاقتراض من على كاهل الأخير ليتجه إلى إقامة مشروعات أكثر”.