أكدت نايت فرانك مصر، الشركة الرائدة في الاستشارات العقارية، على الصعود السريع لمصر لتصبح أحد أكثر أسواق العقارات ديناميكية في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، وفقًا لـ”إنفستجيت”.
وأشارت في تقريرها “الوجهة مصر ٢٠٢٥” والذي أطلقته ضمن مؤتمر صحفي حضره مجموعة من أكبر خبراء القطاع العقاري، أن رؤوس الأموال الخاصة العالمية تستهدف ضخ ١٫٤ مليار دولار أمريكي في السوق المصري، بما يعزز مكانتها كثالث أكبر سوق للإنشاءات في المنطقة بعد السعودية والإمارات، حسبما أفاد البيان الصادر في 30 سبتمبر.
وبحسب التقرير فإن هذا النمو يستند إلى ارتفاع تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر، خصوصاً من صناديق الثروة السيادية في الخليج العربي. وتفخر البلاد حالياً بامتلاكها عقود إنشاءات بقيمة ١٢٠ مليار دولار أمريكي، إضافة إلى مشروعات مستقبلية بقيمة ٥٦٥٫٥ مليار دولار أمريكي قيد التخطيط، مما يعزز مكانتها كقوة إقليمية رائدة في مجال التطوير العقاري.
حضر إطلاق التقرير كل من جيمس لويس، المدير الإداري لشركة نايت فرانك لمنطقة الشرق الأوسط وأفريقيا، وفيصل دوراني، الشريك ورئيس قسم الأبحاث، لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، وزينب عادل، الشريكة ورئيسة مكتب مصر، ومعتز مسلم، رئيس خدمات المشاريع والتطوير لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، وأسامة القادري، الشريك ورئيس قسم استشارات الضيافة والسياحة والترفيه لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا.
وقد صرح فيصل دوراني، الشريك ورئيس قسم الأبحاث في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: “إن تحول مصر إلى قوة إقليمية بارزة في مجال التطوير العقاري يسير بخطى ثابتة بالفعل. فمنذ إصدار تقرير «الوجهة مصر ٢٠٢٣»، شهدت البلاد تسارعاً في تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر، خصوصاً من صناديق الثروة السيادية في الخليج العربي، التي تساهم في بروز واحد من أكثر أسواق العقارات إثارة في المنطقة. بدءاً من الحصول على تمويل بقيمة ٣٥ مليار دولار أمريكي لمشروع المدينة العملاقة على الساحل الشمالي بمساحة ١٧٠ مليون متر مربع بفضل صندوق أبوظبي للتنمية(ADQ) ، مروراً تحقيق إنجاز تاريخي مع استقبال ١٥٫٨ مليون سائح العام الماضي، وصولاً إلى قرب افتتاح المصري الكبير في الثالث من نوفمبر المقبل بقيمة مليار دولار أمريكي، تواصل مصر المضي قدماً في أجندتها الطموحة للتنمية الاقتصادية.”
نمو سوق العقارات السكني.
وأظهر استطلاعُ رأيٍ ضمن تقرير نايت فرانك شمل ٢٦٤ من الأفراد ذوي الثروات العالية في السعودية والإمارات وألمانيا والمملكة المتحدة والولايات المتحدة بمتوسط ثروة يبلغ ٩٫٧ مليون دولار أمريكي للفرد، ونُفذ بالتعاون مع شركة “يوغوف”، أن نحو ١٫٤ مليار دولار من رؤوس الأموال الخاصة تتجه إلى سوق العقارات السكنية في مصر.
ويشهد هذا السوق في القاهرة الكبرى زخماً متزايداً مدفوعاً بثقة قوية من المطورين وبرامج تمويل جاذبة للمشترين. ومع وجود ٢٤٤٬٠٠٠ وحدة معروضة للبيع حاليًا ضمن ١٥٥ مشروعاً، يواصل السوق تطوره استجابة لارتفاع الطلب. وتتوقع نايت فرانك تسليم ٣٠٬٨٣٠ وحدة في عام ٢٠٢٥، بزيادة قدرها ٢٩٪ مقارنة بـ ٢٤٬٠٠٠ وحدة سُلمت في عام ٢٠٢٤.
وفي هذا السياق، أوضحت زينب عادل، الشريكة ورئيسة مكتب مصر: “أن نمو القيمة المادية للعقارات في مصر مؤخراً مثيراً للانتباه، إذ ارتفعت أسعار المنازل في منطقة الشيخ زايد بالقاهرة مثلاً بنسبة ٢٤٫٧٪ لتصل إلى ١٬٩٦٤ دولاراً أمريكياً للمتر المربع منذ يناير ٢٠٢٤. وقد عززت مرونة السوق من حجم المشروعات السكنية قيد التطوير، حيث نتابع حالياً ١٠٤ مشروعات من المقرر اكتمالها في عامي ٢٠٢٨ و٢٠٢٩، وذلك بالمقارنة مع ثماني مشروعات فقط سنوياً من المتوقع تسليمها في عامي ٢٠٢٦ و٢٠٢٧. وهذا يشير إلى أن قيود المعروض على المدى القريب قد تفرض ضغوطاً لرفع الأسعار على المدى المتوسط.”
وبحسب التقرير فإنه اعتباراً من الربع الثاني من ٢٠٢٥، سجلت المناطق الفرعية في زايد الجديدة والقاهرة الجديدة أعلى الأسعار، حيث يبلغ المتوسط نحو ١٠٢٬٠٠٠ جنيه مصري للمتر المربع (٢٬١٠٠ دولار أمريكي) و٨٥٬١٥٠ جنيهاً مصرياً للمتر المربع (١٬٧٥٠ دولاراً أمريكياً) على التوالي. وقد ساهمت شروط التمويل الميسّرة للمشترين في تعزيز نشاط السوق، حيث يبلغ متوسط الدفعة المقدمة في أنحاء المدينة ٧٫٢٪ فقط، بينما ارتفعت فترات التقسيط إلى ٨٫٥ سنوات مقابل ٧٫٧ سنوات خلال الربع الأول.
أما الفيلات في القاهرة الجديدة فتُباع بمتوسط ١٥٩٬٠٠٠ جنيه مصري للمتر المربع (٣٬٢٧٠ دولاراً أمريكياً)، في حين تُعرض الشقق في مشروع VYE SODIC بـزايد الجديدة من شركة سوديك بسعر ١٠٧٬٠٠٠ جنيه مصري للمتر المربع (٢٬٢٠٥ دولاراً أمريكياً).
وعند النظر إلى الميزانيات المخطط لها، يتضح وجود تفضيل واضح لكبار الأفراد ذوو الثروات العالية عالمياً لمنازل أكثر فخامة وأخرى أكثر ملاءمة من حيث السعر في مصر. فعلى سبيل المثال، يرغب ٢٣٫٧٪ منهم إنفاق أقل من مليون دولار أمريكي على منزل في مصر، بينما يخطط ١٨٫٦٪ آخرون لشراء عقار تتراوح قيمته بين ٣٠ و٥٠ مليون دولار أمريكي، على الأرجح في إطار بناء محافظ استثمارية، وذلك وفقاً لبيانات نايت فرانك. ومن اللافت أن أكثر الفئات التي تتبنى هذا التوجّه بشكل أساسي تأتي من الأفراد ذوي الثروات العالية بالإمارات بنسبة (٣٠٪) ومن الأفراد ذوي الثروات العالية بألمانيا بنسبة (٢٠٪).
وأضاف دوراني: “تمكّنا من رصد نحو ١٫٤ مليار دولار أمريكي من رؤوس الأموال الخاصة المحتملة التي تركز على سوق العقارات السكنية في مصر. ويقود الإماراتيون القائمة باستثمارات محتملة تبلغ ٧٠٩ ملايين دولار أمريكي، يليهم المشترون المحتملون من السعودية (٤٠٣ ملايين دولار) وألمانيا (٢٦٣ مليون دولار). أما متوسط الميزانيات المرصودة فجاء الأعلى لدى الأفراد ذوي الثروات العالية من ألمانيا بمتوسط ١٧٫٧ مليون دولار أمريكي، تليها الإمارات بمتوسط ١٦٫٢ مليون دولار، ثم السعودية بمتوسط ٩٫٤ ملايين دولار، والمملكة المتحدة بمتوسط ٥ ملايين دولار، وأخيراً الولايات المتحدة بمتوسط ٤٠٠ ألف دولار أمريكي”.
أهم الأسواق المستهدفة للاستثمار
وفقًا لتقرير نايت فرانك، يعد قطاع الوحدات السكنية هو أكثر القطاعات العقارية المستهدفة من قبل الأفراد ذوي الثروات العالية في السعودية والإمارات الذين شملهم الاستطلاع وذلك بنسبة ٦١٪. يليه سوق المكاتب الإدارية بنسبة ٤٩٪، بينما جاءت الإقامات المميزة في المرتبة الثالثة بنسبة (٤٥٪) ضمن أهم القطاعات المستهدفة. ومن الجدير بالذكر أن الطلب من ذوي الملاءة المالية العالية في دول الخليج على القطاع السكني قد شهد انخفاضاً طفيفاً عن نسبة ٦٨٪ التي تم تسجيلها في عام ٢٠٢٣، بينما تضاعف الاهتمام بقطاع المكاتب أكثر من مرتين مقارنةً بنسبة ٢٣٪ في نفس الفترة.
يأتي الإقبال الأكبر على الاستثمار بسوق العقارات في مصر من قبل الأفراد ذوي الثروات العالية السعوديين والإماراتيين، بما يعكس حجم الاستثمارات الحكومية الخليجية التي بلغت ٥٩٫٥ مليار دولار أمريكي منذ عام ٢٠٢١. بالنسبة للأفراد ذوي الثروات العالية من السعوديين، يُعد قطاع المكاتب الإدارية الأكثر جذباً بنسبة ٦٣٪، يليه قطاعا الصناعة واللوجستيات بنسبة ٤٧٪، ثم قطاع التعليم بنسبة ٤٤٪. في المقابل، يُفضل الإماراتيون القطاع السكني بنسبة ٦١٪، يليه قطاع الوحدات السكنية ذات العلامة التجارية بنسبة ٥٠٪، ثم قطاع الضيافة بنسبة ٤٣٪.
أما بالنسبة لذوي الثروات العالية من الإماراتيين والسعوديين الذين تزيد ثرواتهم على ١٠ ملايين دولار أمريكي، فتُعد الوحدات السكنية ذات العلامة التجارية الخيار الأول بنسبة ٦٠٪. وبالنسبة لمن تتراوح ثرواتهم بين ٥٠٠ ألف ومليون دولار أمريكي، أو بين مليونين و٥ ملايين دولار أمريكي، يبقى القطاع السكني هو الفئة الاستثمارية الأكثر جاذبية، وفقاً لنايت فرانك.
تستقطب المشروعات العملاقة في مصر اهتماماً هائلاً من المستثمرين الخليجيين، حيث أعرب ٩٩٪ من المشاركين في الاستطلاع عن نيتهم الاستثمار في واحد من هذه التطويرات. وتعتبر العاصمة الإدارية الجديدة – أبرز مشروعات مصر العملاقة – الأكثر جذباً، إذ ذكرها ٥٦٪ من السعوديين و٣٤٪ من الإماراتيين المشاركين في الاستطلاع كوجهة استثمارية رئيسية. ويعود هذا الطلب القوي إلى مكانة المدينة كعاصمة جديدة لمصر وإمكانات نموها في المستقبل. وينطبق الأمر نفسه على شريحة الأفراد الأكثر ثراءً، حيث أكد ٤٧٪ ممن تزيد ثرواتهم عن ١٠ ملايين دولار أمريكي أن العاصمة الإدارية الجديدة ستكون وجهتهم الأولى لاقتناء عقار.
وبعيداً عن العاصمة الإدارية الجديدة، جاءت منطقة الساحل الشمالي بنسبة ٢٨٪ ووسط القاهرة بنسبة ٢٦٪ في المركزين الثاني والثالث كأكثر الوجهات جذباً للاستثمار العقاري.
وقد برز “توفر العقارات الساحلية” كعامل الجذب الرئيسي لذوي الملاءات العالية عالمياً ومن منطقة الخليج الراغبين في شراء عقارات سكنية في مصر، حيث يخطط حوالي نصف عدد المشاركين بالبحث (٥١٪) لاستخدام عقاراتهم كمنازل ثانية أو منازل للعطلات. وترتفع هذه النسبة إلى ٥٣٪ لدى من تزيد ثرواتهم على ١٠ ملايين دولار أمريكي، وتصل إلى ٦٠٪ لدى من تتراوح ثرواتهم بين مليون ومليوني دولار أمريكي.
وبحسب موقع Statista، من المتوقع أن يحقق سوق منازل العطلات في مصر إيرادات بقيمة ١٫٠٩ مليار دولار أمريكي بنهاية عام ٢٠٢٥، مع نمو سنوي قدره ٧٫٠٢٪ حتى عام ٢٠٣٠، وهو العام الذي سيشهد إقامة ما يقارب ٢٧ مليون شخص في واحد من منازل العطلات في مصر.
توسع سوق المكاتب الإدارية
بحسب تقرير “الوجهة مصر ٢٠٢٥” يشهد سوق المكاتب في القاهرة توسعاً سريعاً، مع ظهور مشروعات جديدة من المتوقع أن ترفع المعروض بنسبة ٨٢٪ بحلول عام ٢٠٣٠. ويأتي هذا الزخم في وقت ارتفعت فيه إيجارات وأسعار بيع المكاتب بشكل ملحوظ في أنحاء المدينة خلال النصف الأول من عام ٢٠٢٥.
يبلغ حجم المعروض الحالي من المكاتب الإدارية في القاهرة مليون متر مربع، مع إضافة ٨١٨٬٠٠٠ متر مربع من المقرر تسليمها بحلول عام ٢٠٣٠، ما يعكس قوة الاقتصاد المتنامي للمدينة وجاذبيتها المتزايدة كمركز إقليمي للأعمال. وتتصدر القاهرة الجديدة هذا السوق المتنامي، حيث تستحوذ على ١٫٣٣ مليون متر مربع من إجمالي المعروض حالياً وفي المستقبل من الوحدات التجارية في المدينة، وتسجل أعلى القيم في السوق. وقد بلغ متوسط سعر البيع في القاهرة الجديدة ٢٧٤٬٠٠٠ جنيه مصري (٥٬٦٥٠ دولاراً أمريكياً) للمتر المربع في النصف الأول من ٢٠٢٥، بينما وصلت أسعار المكاتب المميزة إلى ٤٦٦٬٠٠٠ جنيه مصري (٩٬٦٠٠ دولار أمريكي) للمتر المربع.
في المقابل، يبرز غرب القاهرة كخيار قوي بديل للشركات والمستثمرين الباحثين عن مواقع استراتيجية خارج المركز الرئيسي في القاهرة الجديدة. كما تعد منطقة الشيخ زايد خياراً واعداً، حيث يبلغ متوسط سعر البيع فيه ٢٢٩٬٠٠٠ جنيه مصري (٤٬٧٠٠ دولار أمريكي) للمتر المربع، مما يجعله وجهة جذابة للشركات الباحثة عن مكاتب حديثة في منطقة تشهد نمواً سريعاً. أما في مدينة ٦ أكتوبر، فيُسجل متوسط سعر البيع حوالي ١٧١٬٠٠٠ جنيه مصري (٣٬٥٠٠ دولار أمريكي) للمتر المربع، ليُوفر نقطة دخول أكثر ملاءمة إلى السوق.
وأضافت زينب عادل: “تتزايد أعداد الشركات متعددة الجنسيات التي تختار مصر كقاعدة لعملياتها الإقليمية. ففي ضوء انخفاض تكاليف التشغيل بنسبة ٥٠-٦٠٪ مقارنةً بأوروبا الغربية وأمريكا الشمالية، أصبحت مصر، التي لم تحظى بالمكانة المستحقة لاتخاذها كمقارات إدارية إقليمية في السابق، واحدة من أسرع مراكز التعهيد نمواً في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا.”
وتقود الشركات التي تقدم خدمات التعهيد في العمليات التجارية هذا الطلب، حيث ارتفع عدد مراكز التعهيد بأكثر من ٥٠٪ سنوياً. وقد أسست أسماء عالمية مثل ديلويت وبرايس ووترهاوس كوبرز (PwC) مراكز تكنولوجية على مساحات تمتد لآلاف الأمتار المربعة، مع خطط للتوسع في المستقبل. وهذا ما يعيد تشكيل سوق الوحدات التجارية في القاهرة، مع تزايد الطلب على المساحات من الفئة (A) في القاهرة الجديدة والشيخ زايد، إلى جانب تحول تدريجي نحو العاصمة الإدارية الجديدة.