أصدرت شركة «جيه إل إل،» للاستشارات والاستثمارات العقارية الرائدة عالمياً، أحدث تقاريرها تحت عنوان «لمحة عامة على أداء سوق العقارات في القاهرة خلال عام 2023»، وفقًا لـ «إنفستجيت».

وأشار التقرير إلى أن العاصمة المصرية الزاخرة بالأماكن التاريخية والثقافية المذهلة لا تزال تستقطب السياح من جميع أنحاء العالم، وهو ما اتضح جلياً في أداء قطاع الضيافة المبهر خلال الربع الأخير من عام 2023، بحسب البيان الصادر في 22 يناير.

وحافظ قطاعا الوحدات السكنية والمساحات المكتبية في العاصمة المصرية على مرونتهما، وشهد سوق منافذ التجزئة، على الرغم من مواجهته عدداً من التحديات الكبيرة، حالة من الديناميكية التي كان يحتاجها بشدة بفضل نمو العلامات التجارية المحلية للأزياء والمأكولات والمشروبات.

وعلى الرغم من توقعات التباطؤ مؤقت في نمو الناتج المحلي الإجمالي خلال عامي 2024 و2025، بسبب للتحديات الاقتصادية المستمرة ومنها زيادة مستوى التضخم وارتفاع أسعار الفائدة ونقص النقد الأجنبي والقيود على الواردات، حافظ قطاع العقارات المصري بشكل عام على حالة الزخم الإيجابي، أشار التقرير إلى أن القطاع يستغل نقاط قوته جيداً للتكيف وإيجاد فرص للنمو.

ونمت أعداد السياح في مصر، بمعدل يصل إلى 8 أضعاف معدل نمو السياحة العالمية البالغ 4.5 في المائة، كان لها دور محوري في تحفيز النمو الإجمالي. وخلال الفترة من يناير إلى أكتوبر 2023، استقبلت مصر حوالي 13.9 مليون سائح، بزيادة قدرها 36 في المائة تقريباً مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.

وسجل شهر أكتوبر 2023 استقبال ثاني أكبر عدد من السياح الوافدين إلى مصر في شهر واحد بواقع نحو 1.3 مليون سائح (بزيادة قدرها 8 في المائة مقارنة بشهر أكتوبر 2022). وكان المركز الأول من نصيب شهر أكتوبر أيضاً ولكن في عام 2010.

ومن جانبه، صرح أيمن سامي، رئيس مكتب «جيه إل إل مصر»، قائلاً: «يؤكد الطلب السياحي سريع النمو وزيادة الإنفاق على البنية التحتية للترفيه والسياحة مجدداً على المكانة القوية لسوق الضيافة في مصر، والذي من المتوقع أن يستمر في النمو خلال السنوات المقبلة. وتعد السياحة ركيزة أساسية من ركائز الاقتصاد المصري».

وأضاف افتتاح فندق «والدورف أستوريا هليوبوليس» التابع لعلامة «هيلتون» العالمية خلال الربع الأخير من العام الماضي حوالي 250 غرفة إلى سوق الضيافة في العاصمة ليصل إجمالي المخزون إلى حوالي  28000 غرفة.

وأبدى مشغلو الفنادق العالمية اهتماماً أكبر بمنطقة غرب القاهرة مقارنةً بشرق القاهرة حيث بدأ مشغلو الفنادق في توسيع نطاق أعمالهم من خلال تدشين مشاريع جديدة في عام 2023 للاستفادة من إمكانات النمو في جانب العرض.

وفي عام 2024، من المتوقع تسليم أكثر من 1500 غرفة، أغلبها في فنادق من فئة 4 و5 نجوم، وبلغ معدل الإشغال على مستوى العاصمة القاهرة 70 في المائة حتى شهر نوفمبر 2023، مما يعكس زيادة سنوية بنحو 100 نقطة أساس، إلا إن متوسط أسعار الغرف اليومية وإيرادات الغرف المتاحة انخفاضاً بنحو 7 في المائة و6 في المائة على الترتيب خلال نفس الفترة.

المرونة والقوة في قطاع الوحدات السكنية

شهد السوق دخول23000  وحدة سكنية في عام 2023 ليرتفع زيادة إجمالي المخزون من الوحدات السكنية إلى ما يقرب من 268 ألف وحدة. وفي عام 2024، من المتوقع إنجاز حوالي 33000 وحدة، معظمها شقق ضمن مشاريع متعددة الاستخدامات.

وشهدت السوق الثانوية ارتفاعاً جديداً وملحوظاً في أسعار البيع والإيجار، ولاسيما خلال الربع الأخير من عام 2023.

وجاء هذا الارتفاع تماشياً مع الضغوط التضخمية المرتفعة والطلب النشط من المشترين الذين يتطلعون إلى التحوط ضد التضخم وانخفاض قيمة العملة. ففي مدينة السادس من أكتوبر، ارتفع متوسط أسعار البيع خلال الربع الأخير من عام 2023 بنسبة 56 في المائة مقارنةً بنسبة 63 في المائة في القاهرة الجديدة، بينما ارتفعت الإيجارات في المدينتين بنسبة 25 في المائة و30 في المائة على الترتيب.

ومع توقع استمرار الانخفاض المحتمل في قيمة العملة وتضخم التكاليف اللاحق على مدار عام 2024، ستستمر أسعار البيع في القاهرة في الارتفاع على المدى القصير إلى المتوسط.

ولم يشهد عام 2023 إنجاز سوى عدد محدود من مشاريع منافذ التجزئة والتي أضاف  83000 متر مربع فقط إلى سوق منافذ التجزئة في القاهرة. ولكن من المتوقع أن يتضاعف هذا الرقم بمقدار خمسة أضعاف في عام 2024 (أي 447 ألف متر مربع)، وسيكون للقاهرة الجديدة نصيب الأسد من المشاريع الجديدة، وستكون غالبا عبارة عن مراكز تجارية محلية وتوسعات لمراكز التسوق القائمة.

ومع تقلص القوة الشرائية للمستهلكين وسط ضغوط التضخم، سيركز أصحاب العقارات في عام 2024على مفاهيم تتيح لهم توليد ربح فوري للحد من الخسائر وتعويض بعض الخسائر المتكبدة خلال السنوات الأخيرة والتخفيف من الضغوط الناجمة عن الإنفاق على منافذ التجزئة.

هذا وينضوي العام 2024 على فرص جديدة ة،  يدفع ارتفاع الأسعار علامات الأزياء المحلية عالية الجودة وميسورة التكلفة إلى التوسع خارج قنوات التجارة الإلكترونية الخاصة وتدشين منافذ خاصة بها في مراكز التسوق.

وعلى صعيد الأداء، من المتوقع أن يحافظ متوسط أسعار الإيجارات في مراكز التسوق الرئيسية والفرعية على استقراره عند مقارنته بالربع الأخير من عام 2023، ولكن عند المقارنة بالعام الماضي، نجد أن متوسط الإيجارات قد ارتفع بنسبة 11 في المائة و9 في المائة على الترتيب. وفي الوقت نفسه، انخفض متوسط معدل الشواغر انخفاضاً طفيفاً من 10 في المائة في الربع الأخير من عام 2022 إلى 9 في المائة في الربع الأخير من عام 2023.

استمرار الطلب على المساحات المكتبية عالية الجودة

شهد العام 2023 تسليم حوالي 136000 متر مربع من المساحات المكتبية ليصل إجمالي مخزون السوق إلى حوالي مليوني متر مربع. ومن المتوقع تسليم ما يقرب من 570000 متر مربع من المساحات المكتبية خلال عام 2024، وتتركز المساحات الجديدة في العاصمة الإدارية الجديدة، وتليها مباشرة القاهرة الجديدة وغرب العاصمة.

وشهد الربع الأخير من عام 2023 انخفاضاً في متوسط الإيجار السنوي للمساحات المكتبية على مستوى المدينة بنسبة 3 في المائة مقارنة بنفس الفترة من عام 2022، ليصل إلى 362 دولاراً للمتر المربع. وارتفع متوسط معدل الشواغر خلال الربع الأخير من 2023 إلى 10 في المائة مقارنة بـ 8 في المائة خلال الفترة ذاتها من العام 2022.

وعلى الرغم من البداية البطيئة في عام 2023، شهد سوق المساحات المكتبية انتعاشاً متواضعاً خلال النصف الثاني من العام مع زيادة الاستفسارات وزيادة اهتمام المستأجرين، لاسيما بالمساحات المكتبية الصغيرة. وفي منطقة القاهرة الجديدة، يتزايد الطلب على المساحات المكتبية.

وتزايد الإقبال على مساحات العمل المشتركة في القاهرة. ففي عام 2023، حيث أطلقت شركة «آي دبليو جي»، الموفر العالمي لمساحات العمل، 4 مراكز أعمال تحت العلامة التجارية «ريجس» حيث تتطلع المزيد من الشركات إلى توسيع نطاق أعمالها في العاصمة المصرية خلال العام المقبل.