ترجمة : أمل عبدالوهاب

من المتوقع أن يتباطأ السوق العقاري المصري في الربع الأول من عام 2023 نتيجة طرح شهادات الإيداع ذات العائد المرتفع والتضخم.

ثمة اتجاه حذر في القطاع؛ حيث قام المطورون العقاريون بوقف تسليم المشروعات للاستفادة من انخفاض محتمل في قيمة الجنيه المصري، الأمر الذي قد يؤدي إلى ارتفاع الأسعار أكثر. إن القطاع العقاري قطاع حيوي بالنسبة للاقتصاد المصري. وهو يمثل 20% من الناتج المحلي الإجمالي للدولة المصرية.

وعلى الرغم من القيود الراهنة، فإن العقارات ما زالت استثمارًا آمنًا طويل الأمد للعديد من المصريين. ومع ذلك، هناك العديد من بعض المخاوف في هذا القطاع من بينها؛ زيادة الأسعار وعدم استقرار قيمة الجنيه. وفي هذا التقرير تسلط «إنفستجيت» الضوء على توقعات الخبراء العقاريين لأداء السوق العقاري خلال الربع الأول من عام 2023.

زيادة الأسعار

توقع إسلام الشحري، عضو غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، أن تقفز أسعار العقارات بأكثر من 30% في عام 2023 نتيجة اختلال التوازن بين العرض والطلب.

وقال الشحري إنه تم تقييم أسعار العقارات في السوق المصري الحالي قبل قيمتها العادلة.

ووفقًا للشحري، هذا الأمر قد يرفع الأسعار وينشط القطاع العقاري هذا العام، في الحقيقة يعتبر العقار ملاذًا آمنًا لاستثمار، وهذه فكرة يحتاج إليها الكثيرون لتوفير قيمة أموالهم في ظل التضخم المرتفع الراهن وتذبذب أسعار صرف الجنيه.

وفي منتصف شهر يناير الماضي، استأنفت مواد البناء مسارها المتصاعد؛ حيث ارتفعت أسعار حديد التسليح بقيمة بلغت 2,500 جنيه مصري للطن لتتراوح فيما بين 23,300-27,360 جنيه مصري.

وارتفعت أسعار الأسمنت كذلك لتتراوح بين 1,600-1,750 جنيه مصري، في حين ارتفعت أسعار الأسمنت الأبيض إلى 2,800 جنيه مصري.

تنتج مصر حوالي 7.9 مليون طن من حديد التسليح بالإضافة إلى 4.5 مليون طن من البليت. وتستورد الدولة 3.5 مليون طن بليت سنويًا، بحسب بيانات غرفة الصناعات المعدنية.

شهادات الإيداع

ومن ناحية أخرى، قال الدكتور أحمد شلبي، الرئيس التنفيذي لشركة «تطوير مصر»، قد يتباطأ أداء السوق العقاري المصري في الربع الأول من عام 2023 جراء طرح البنوك المحلية شهادات الإيداع بعائد 25%، الأمر الذي يشجع الكثيرين إلى تفضيل الاستثمار في شهادات الإيداع عوضًا عن الاستثمار في العقارات.

وذكر شلبي أن السوق قد شهد هذا التباطؤ من قبل عندما تم طرح شهادات الإيداع بعائد 18% لأول مرة، مضيفًا أن تأثيره سيكون محدودًا.

ومن جانبها، صرحت مريم السعدني، محلل القطاع العقاري بشركة «إتش سي»  لتداول الأوراق المالية والسندات، بأن طرح الشهادات ذات العائد المرتفع يمثل منافسة صعبة مع الاستثمار في القطاع العقاري.

وأضافت السعدني أن هذه المنافسة أدت إلى تباطؤ نمو مرحلة ما قبل البيع إلى 8% في التسعة أشهر الأولى من عام 2022، بينما انخفض حجم المبيعات بنسبة 5% على أساس سنوي، مقارنة بنمو بنسبة 59% في عام 2021.

وأكدت السعدني أنه لم يتمكن المطورون العقاريون من تمديد خطط السداد أكثر من ذلك؛ إذ أثرت خطط تيسير السداد في السنوات السابقة على تدفقاتهم النقدية، مما أثار مخاوف بشأن القدرة الشرائية.

وذكرت أن الانتعاش الملحوظ للقطاع العقاري المصري مصحوبًا بانخفاض قيمة الجنيه سيدعم قطاع الضيافة/الفندقة وينقذ المطورين من الانكشاف الكبير لهذا القطاع.

وصرحت السعدني بأن الانتعاش الاقتصادي واتباع سياسات الصرف المرنة إلى جانب تطوير سوق التمويل العقاري للشريحة الفوق-المتوسطة تعد خطوات هامة لتحسين أداء القطاع العقاري المصري.

دعم الحكومة

لقد اتخذت الحكومة العديد من الخطوات لمساندة القطاع العقاري. في نهاية شهر يناير، أعلنت الحكومة المصرية مجموعة من الإجراءات التي تهدف إلى دعم هذا القطاع الحيوي، بما في ذلك تمديد الفترة الزمنية لتسليم المشروعات بنسبة 20% وتقليل الفائدة الإضافية التي تفرضها وزارة المالية إلى 1%، بدلًا من 2%.

علاوةً على ذلك، عدلت الحكومة النسبة المقبولة لإكمال المشروعات لتصبح 85%، عوضًا عن 90%، الأمر الذي يسمح للمطورين العقاريين بإكمال النسبة المتبقية من أعمال البناء والتي تبلغ 15% كل وفق ظروفه دون غرامات تأخير.

وفي بداية شهر فبراير، أعلنت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بعض التيسيرات والتعديلات الخاصة بآليات تخصيص الأراضي للمشروعات العمرانية والاستثمارية والخدمية في المدن الجديدة.

وتضمنت التيسيرات المعتمدة زيادة مدة تنفيذ كافة المشروعات الاستثمارية والخدمية بنسبة 20%.

هذا وشملت التيسيرات أيضًا منح مهلة بمقابل مادي وإمكانية جدولة جميع الأقساط المستحقة من قيمة قطع الأراضي لعام 2023.

تسمح التيسيرات الجديدة التي منحتها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بتطبيق قاعدة الحجوم بجميع المشروعات العمرانية طبقًا للكثافة السكانية أو معامل استغلال الأرض مع خصم 50% من القيمة المقررة لمنح هذه الميزة، مع اعتبار أن نسبة الإنجاز في المشروع وصلت إلى 85%.