هل سنستغني عن الوسطاء؟ كيف يمكن للعقود الذكية أن تغيّر طريقة بيع وشراء العقارات
بالنسبة لمعظم المشترين، ما زالت عملية شراء عقار تعني أسابيع من الإيميلات، وأوراق لا تنتهي، وعدد كبير من الوسطاء: وكلاء، محامون، موثقون، شركات الضمان، وشركات السجلات العقارية.
العقود الذكية تعد بتقليل كل هذا إلى خطوات آلية بسيطة: وصول الأموال، التحقق من الشروط، ثم نقل الملكية. الفكرة مغرية: إتمام أسرع، تكلفة أقل، وخلافات أقل. لكن تحويل “الكود” إلى قانون يحتاج أكثر من تطبيقات جميلة؛ يحتاج إلى سجلات رسمية، جهات تنظيمية، وأنظمة للسيطرة على المخاطر تعمل كلها معًا.
ما الذي تقوم العقود الذكية بأتمتته فعليًا؟
العقد الذكي يترجم شروط الصفقة إلى منطق “إذا حدث هذا… نفذ ذاك”.
في بيع بسيط يمكنه:
استلام أموال المشتري،
التحقق من الشروط المطلوبة مثل فحوصات الهوية ومكافحة غسل الأموال، الموافقة على التمويل العقاري، الفحص الفني، أو الموافقات البلدية،
ثم تنفيذ نقل الملكية (عادة على شكل رمز رقمي) وتحويل الأموال تلقائيًا للبائع، الوكيل، والجهات الضريبية.
لأن السجل غير قابل للتعديل، كل خطوة تكون مؤرخة ويمكن تتبعها، مما يقلل الخلافات ويخفض تكاليف التدقيق بعد البيع.
الحكومات بدأت تجارب مبكرة. سجل الأراضي السويدي اختبر استخدام البلوكشين لتسريع إجراءات نقل الملكية وزيادة الشفافية، ما يثبت أن السجلات الحكومية يمكن أن تتفاعل مع التقنيات الجديدة، حتى لو احتاج التطبيق الكامل وقتًا أطول.
لماذا قطاع العقارات مهتم؟ بالأرقام
بعيدًا عن التجارب، “ترميز” العقارات (تحويل الملكية إلى وحدات رقمية قابلة للتداول) أصبح قطاعًا استثماريًا حقيقيًا.
قُدّر حجم سوق الترميز العقاري عالميًا بـ 3.5 مليار دولار في 2024، ومن المتوقع أن يصل إلى 19.4 مليار دولار بحلول 2033 بمعدل نمو سنوي 21%.
حتى لو كنا حذرين في التعامل مع التوقعات، يبقى النمو سببًا واضحًا وراء بناء المطورين والمنصات بنية تحتية لحقوق ملكية قابلة للبرمجة.
هناك أيضًا دفعة تنظيمية مهمة. نظام MiCA الأوروبي يوحّد قواعد ترخيص مزودي خدمات الأصول الرقمية، ويشدد حماية المستهلك. القواعد الجديدة التي بدأ تطبيقها في 2025 توضح كيفية تنفيذ النظام على أرض الواقع.
هذا لا يجعل صفقات العقود الذكية قانونية تلقائيًا، لكنه ينظم الجهات التي تعتمد عليها هذه الصفقات.
وفي العالم الحقيقي، بدأ الدمج بين الأصول العقارية والتقنيات على السلسلة يظهر فعليًا. ففي يناير 2025، وقع مطور دبي DAMAC اتفاقية بقيمة مليار دولار مع منصة MANTRA لترميز الأصول الحقيقية في الشرق الأوسط، بعد برنامج سابق بـ 500 مليون دولار مع MAG. كما أطلقت دائرة الأراضي في دبي خدمات عقود وترميز عقارية عبر البلوكشين، مما يجعل الإمارة مركزًا تجريبيًا لهذه التقنيات.
ما الذي قد يتغير فعليًا؟
السرعة والوضوح.
بدلاً من أسابيع، يمكن إتمام الصفقة في ساعات. التحقق من الملكية، إطلاق الضمان، وتقسيم الرسوم كلها خطوات آلية.
برنامج “Digital Street” في بريطانيا بحث كيف يمكن للعقود الذكية جعل المعاملات “أسهل وأسرع وأقل تكلفة”.
الامتثال المبرمج.
يمكن إدخال خصم الضرائب، والتحقق من المستفيد الحقيقي، والفحص ضد العقوبات داخل العقد نفسه.
الملكية الجزئية والسيولة.
يمكن للبائع بيع نسبة صغيرة من أصل عقاري (مثلاً 5%) دون الحاجة لبيع العقار بالكامل. التداول الثانوي قد يوسع قاعدة المستثمرين ويخفض تكلفة التمويل.
المشاركة عبر الحدود.
إذا اعترفت السجلات الرسمية بالملكية المرمّزة، يمكن للمستثمرين الأجانب المشاركة بسهولة وبضمانات تسوية أوضح.
التحديات القانونية والعملية
1) اعتراف السجلات الرسمية.
حقوق الملكية يحددها السجل العقاري الرسمي.
إلى أن تسجّل السجلات نتائج العقود الذكية أو تعترف رسميًا بالرموز الرقمية، قد لا تكون الملكية على السلسلة معترفًا بها قانونيًا.
2) اختلاف القوانين بين الدول.
إجراءات نقل الملكية تختلف بين بلد وآخر.
ما هو قانوني في دبي قد لا يكون كذلك في لندن أو نيويورك.
3) مخاطر الأخطاء البرمجية.
العقود الذكية لا تغفر الأخطاء. خطأ صغير قد يجمّد الأموال أو ينقل الأصول بشكل خاطئ.
لذلك تحتاج لضوابط، تأمين، ومراجعات دقيقة.
4) جودة بيانات الملكية.
“المدخلات الخاطئة تعني نتائج خاطئة”.
إذا كانت بيانات الملكية الأصلية غير دقيقة، ستقوم العقود الذكية فقط بتسريع الخطأ.
5) عمق السوق وحماية المستثمر.
التداول الجزئي يحتاج منصات منظمة ورقابة تمنع التلاعب وتحمي المستثمرين.
ماذا نراقب خلال 2025–2026؟
اندماج الحكومات: هل ستتبع دول أخرى تجربة دبي؟
تحركات المؤسسات: استخدام المطورين للترميز في التمويل سيختبر شهية المستثمرين.
تراخيص الاتحاد الأوروبي: مع انتشار تراخيص MiCA، قد تظهر أول تجارب نقل ملكية عقارية كاملة بالعقود الذكية داخل أوروبا.
خلاصة
العقود الذكية لن تلغي دور الوسطاء فورًا، لكنها ستعيد تشكيله:
أقل أوراق… وأكثر رقابة وضمان.
عندما تكون البيانات دقيقة، والقوانين واضحة، والسجلات متصلة بالنظام، يمكن لعمليات نقل الملكية أن تصبح أسرع، أرخص، وأكثر شفافية.
والمستفيد الأكبر سيكون من يمزج بين التقنية والالتزام: عقود مُدقَّقة، مزودون مرخصون، وسجلات رسمية جاهزة للاعتراف بما يقرره البرنامج.