خلال السنوات الأخيرة، كان المشهد العقاري في مصر مرتبطًا بشكل واضح بالمشروعات العملاقة. مدن جديدة، طرق، وبنية تحتية ضخمة، ومشروعات سكنية وتجارية على مساحات غير مسبوقة.
لكن مع اقتراب عام 2026، يطرح السوق سؤالًا مهمًا:
هل هذا النشاط العقاري قائم على طلب حقيقي، أم أنه مدفوع أساسًا بتوسع في المعروض؟
دور المشروعات العملاقة
المشروعات الكبرى غيّرت شكل الخريطة العمرانية في مصر. وفّرت وحدات سكنية، خلقت فرص عمل، وساعدت في تخفيف الضغط عن المدن القديمة.
بالنسبة للمطورين، المشروعات الكبيرة تعني تخطيطًا طويل الأجل وقيمة أرض أعلى. وبالنسبة للدولة، فهي أداة لتنظيم النمو السكاني وتحفيز الاقتصاد.
لكن حجم المشروعات وحده لا يكفي لضمان الاستدامة.
ما المقصود بالطلب الحقيقي؟
الطلب الحقيقي لا يعني فقط بيع وحدات أو طول فترات التقسيط، بل يعني قدرة الناس الفعلية على:
في مصر، الطلب الحقيقي يرتبط بعوامل مثل:
النمو السكاني وتكوين أسر جديدة
الانتقال إلى المدن الجديدة
الحاجة إلى سكن أساسي وليس فقط استثمار
مستوى الدخل مقارنة بأسعار الوحدات
المشكلة أن الطلب موجود، لكنه غير متوازن. فالمعروض يزيد بسرعة في الفئات الأعلى، بينما تعاني الفئات المتوسطة من فجوة في القدرة الشرائية.
الفجوة بين البيع والسكن
واحد من أهم مؤشرات الاستدامة هو الفرق بين الوحدات المباعة والوحدات المأهولة بالسكان. في كثير من المشروعات الجديدة، المبيعات قوية، لكن نسب الإشغال ما زالت محدودة.
هذا لا يعني أزمة فورية، لكنه يشير إلى أن جزءًا كبيرًا من الطلب استثماري، وليس طلب سكن فعلي.
لماذا لا تنخفض الأسعار؟
رغم زيادة المعروض، لم نشهد انخفاضًا واضحًا في الأسعار، وذلك بسبب:
ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء
الضغوط التضخمية
اعتماد المطورين على أنظمة تقسيط مرنة بدلًا من خفض الأسعار
اعتبار العقار وسيلة لحفظ القيمة
وبالتالي، المنافسة أصبحت على شروط السداد وليس على السعر نفسه.
هل طفرة 2026 مستدامة؟
الإجابة المختصرة: نعم، ولكن بشروط.
الاستدامة تعتمد على:
توافق المعروض مع مستويات الدخل
تطوير سوق التمويل العقاري بشكل أعمق
زيادة نسب السكن الفعلي، وليس فقط البيع
المشروعات العملاقة ليست المشكلة، لكن التحدي الحقيقي هو ربطها بطلب حقيقي وقابل للحياة.
الخلاصة
سوق العقارات في مصر يقف أمام مرحلة فاصلة. المشروعات الكبرى خلقت زخمًا وثقة، لكنها وحدها لا تكفي.
المرحلة القادمة ستكافئ المطورين الذين يفهمون جودة الطلب، وليس حجمه فقط، وستعتمد على سياسات توازن بين السعر والدخل والتمويل.
في النهاية، الطفرة المستدامة لا تُقاس بعدد المباني…
بل بعدد الناس الذين يعيشون فيها.