ترجمة: عمرو حسني

واجه سوق العقارات المصري العديد من التحديات الاقتصادية في عام 2022 أثرت سلبًا على المبيعات، حيث أدى ارتفاع التضخم وانخفاض قيمة العملة وارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض القوة الشرائية لكل من المشترين المحليين والأجانب.

وعلى من ذلك، هناك بعض المؤشرات الإيجابية للمبيعات في قطاع العقارات في مصر، فحقق المطورون الرئيسيون مبيعات تزيد عن 71 مليار جنيه خلال الربع الأول من عام 2023. كما سيعزز هذا خطط الحكومة لخصخصة الأصول الحكومية لدعم الاستثمار الأجنبي والطلب.

ومع ذلك، لا يزال ارتفاع تكاليف البناء والتباطؤ الاقتصادي يمثلان التحدي الأكبر، ومن خلال تطبيق السياسات الصحيحة لتشجيع المشترين والاستثمار، تظهر المبيعات في سوق العقارات في مصر علامات المرونة والنمو المحتمل في المستقبل.

تصاعد المبيعات على الرغم من ارتفاع التكاليف

منذ بداية عام 2023 وحتى نهاية مارس، ارتفعت أسعار حديد التسليح بنسبة 50%، فيما ارتفعت أسعار الأسمنت والخرسانة الجاهزة بنسبة 12% و7% في نفس الفترة، بحسب تقرير صادر عن المجلس الاستشاري.

إن العاصمة الجديدة، التي كانت محور التركيز الأساسي في السابق، تتباطأ الآن، تاركة مجالًا لظهور مناطق أخرى في القاهرة الكبرى، وفقًا للتقرير. “إذ يبحث العديد من المطورين الآن في محافظات أخرى للتوسع، مثل شركة «مدينة مصر» التي قامت بتغيير علامتها التجارية لتلبية الاحتياجات المختلفة في المحافظات بدءًا من أسيوط”.

ورصد المجلس الاستشاري مبيعات 10 مطورين رئيسيين في نشرته الإخبارية، والتي أظهرت أنهم حققوا مبيعات تعاقدية بقيمة 71 مليار جنيه خلال الربع الأول من عام 2023.

المبادرات الحكومية تهدف لتحفيز المبيعات

تطبق الحكومة المصرية إجراءات ومعايير من شأنها زيادة المبيعات في سوق العقارات، ويمكن أن توفر هذه المبادرات دفعة مطلوبة بشدة لمبيعات العقارات التي أعاقتها التحديات الاقتصادية الأخيرة.

وأعلن الدكتور مصطفى مدبولي، رئيس الوزراء، في وقت سابق، أن الحكومة سترفع القيود التي تقصر حاليًا الأجانب على امتلاك عقارين فقط، وكلاهما يجب أن يقع حاليًا في مدن مختلفة.

وذكر أن الدولة ستسرع إجراءات تسجيل الأراضي للمستثمرين، وذلك استجابةً للشكاوى المتعلقة بصعوبات معالجة الطلبات لدى المجلس الأعلى للاستثمار.

ووافق مجلس الوزراء المصري، في 29 مارس 2023، على مقترحات وزارة الإسكان لتقديم حوافز وتسهيلات مالية متنوعة للمستثمرين وشركات التطوير العقاري وسط التحديات الحالية.

وتشمل الحوافز تمديد فترة البناء لجميع مشاريع الخدمات والاستثمار والتنمية الحضرية بنسبة 20% بعد الموعد النهائي الأصلي، وينطبق هذا التمديد على المشاريع التي لا تزال قيد التطوير.

نظرة مستقبلية

ذكر التقرير الصادر عن «جيه إل إل» أن مصر تخطط لطرح 32 شركة مملوكة للدولة لتعزيز الأنشطة العقارية في القاهرة خلال السنوات المقبلة.

ومن جانبه، قال أيمن سامي، رئيس شركة «جيه إل إل مصر»، إن “تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر المتوقع يبعث على التفاؤل ومن المتوقع أن يخفف الضغط على الأنشطة العقارية في جميع أنحاء البلاد، لا سيما في القاهرة”.

تم تسليم حوالي 4,000 وحدة سكنية في القاهرة خلال الربع الأول من عام 2023، ليصل إجمالي المخزون الحالي إلى حوالي 249,000 وحدة. فيما كشف تقرير «جيه إل إل» أنه من المتوقع الانتهاء من أكثر من 29,000 وحدة بحلول نهاية العام الجاري.

إن إجمالي الوحدات السكنية التي تم تشييدها في مصر خلال العام المالي 2021/2022 بلغ 246,100 بتكلفة 143.5 مليار جنيه (4.64 مليار دولار)، بانخفاض يقدر بـ 36.65% عن العام السابق، وفقًا لنشرة الإسكان للجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء. وتم في العام المالي 2020/2021، بناء 336,300 وحدة سكنية بتكلفة 150 مليار جنيه (4.85 مليار دولار).

رياح معاكسة للاقتصاد الكلي

تعرض سوق العقارات المصري للكثير من الصدمات في عام 2022 في أعقاب اندلاع الحرب الروسية الأوكرانية، بما في ذلك ارتفاع التضخم، وتعدد عمليات تخفيض قيمة العملة، ورفع أسعار الفائدة.

منذ مارس 2022، تراجعت قيمة الجنيه المصري بنسبة 100% تقريبًا، حيث تم تداولها عند حوالي 31 جنيهًا للدولار الأمريكي في ذلك الوقت.

فقد أدى الانخفاض الحاد في قيمة العملة إلى زيادة التضخم، فبلغ معدل التضخم الأساسي السنوي ذروته عند 40.3% في فبراير قبل أن ينخفض ​​بشكل طفيف إلى 39.5% في مارس.

وفي الوقت نفسه، ارتفع معدل التضخم العام السنوي إلى 33.9% في مارس 2023، مرتفعًا من 12.1% في مارس 2022. ولمكافحة التضخم، رفع البنك المركزي المصري أسعار الفائدة بنسبة 8% في عام 2022 ثم رفعها بمقدار 2% آخرين في مارس 2023.

وقد أدت زيادة الفائدة، مؤخرًا، إلى رفع أسعار تكلفة الاقتراض مما وضع حدًا لمصدر التمويل للمطورين ومشتري العقارات على حد سواء.

على الرغم من الرياح المعاكسة الأخيرة، يوجد بعض المؤشرات الإيجابية لقطاع العقارات في مصر، ويمكن أن تعزز الإصلاحات الحكومية وخطط الاستثمار نشاط البناء والطلب، بينما تكتسب التطورات الجديدة خارج العاصمة الجديدة زخمًا.

وعلى الرغم من ذلك، فإن ارتفاع تكلفة المواد والتباطؤ الاقتصادي يمثلان مخاطر مستمرة. من خلال السياسات والاستثمارات الصحيحة، يقف سوق العقارات في مصر أمام التحديات الحالية ويظهر أقوى في السنوات المقبلة.