أعلنت الحكومة المصرية عن خطط لتطوير 20 مدينة جديدة من الجيل الرابع، مما يشجع مشتري المساكن المحليون في البحث عن مساكن في هذه المناطق الواعدة. نتيجةً لذلك، يتنافس المطورون العقاريون على تعديل منتجاتهم العقارية لتلبية احتياجات عملائهم عبر جميع المراحل، بدايةً من تصاميم المشروعات إلى خطط الدفع التي يقدمونها.

نظرًا لأن الشباب لهم تأثيرًا كبيرًا على ديناميكيات سوق العقارات، وعلى الرغم من أن القوة الشرائية ترتكز بشكل كبير على قطاع العقارات القديم، إلا أن المطورين يولون اهتمامًا خاصًا للمشترين الشباب كما أنهم ويسعون إلى تلبية طلباتهم المتغيرة بسرعة.

وفي هذا الصدد، تقوم “إنفستجيت” بإجراء مقابلات مع بعض مشتري المنازل الشباب والمحترفين، في محاولة لعرض  صورة واضحة للتأثير القوي لهذه الفئة العمرية على تغيير ديناميكيات سوق العقارات واتجاهاته.

خطط السداد الميسرة.. حتى الآن مازالت صعبة

يتأثر قرار الشراء الخاص بالمشترين الشباب بالعديد من العوامل وفقًا لاختلاف تفضيلاتهم، ومع ذلك يستطيع المطورين جذب هذه الفئة من خلال خطط الدفع الأكثر سهولة. وقد أظهر استطلاع الرأي الذي أجرته “إنفستجيت” لتقييم أكثر التقنيات نجاحًا التي يتبناها المطورون لجذب المشترين الشباب، أن خطط الدفع الممتدة تمثل الأسلوب الأكثر فاعلية، حيث حصلت على 48% من إجمالي الأصوات، في حين كانت التقنيات الأخرى مثل الوحدات صغيرة الحجم والتكامل المجتمعي أقل بنسبة 27 % و 25 % على التوالي.

وأخبر كلًا من ماجد محمود سلامة، الضابط العسكري وزوجته نيرفين أبو بكر، الموظفة الإدارية، “إنفستجيت” في المعرض الدولي للعقارات، الذي عقد في القاهرة في يناير 2019، أن خطة الدفع الميسرة ستكون ميزة مهمة وستكون إضافة قيمة إضافية للوحدة. في حين أوضح عمرو مصطفى، مدير التسويق الرقمي، “لست مستعدًا لدفع إجمالي المبلغ بالكامل للوحدة دفعة واحدة”، مضيفًا أن أحجام الوحدات لا تمثل الأهمية الرئيسية له.

ومن جانبه، قال أحمد زعلوك، مدير المبيعات في الشرقيون للتنمية العمرانية :

“إن توفير خطط الدفع الميسرة هي استراتيجية معقدة يهتم بها المطورون الجدد لإغراء المشترين؛ وقد تؤثر هذه الاستراتيجية بالسلب على التدفق النقدي للشركة، وبالتالي، تؤدي إلى تأخير في مواعيد التسليم، في حين قد يتم سحب قطع الأراضي نتيجة لذلك.”

وتابع “زعلوك لا ينبغي للمطورين التركيز فقط على تقديم خطط سداد مرنة، ولكن يجب عليهم أيضًا توفير التسهيلات المناسبة وكذلك تصميم المجتمعات المتكاملة بنجاح لأنها تقنيات فعالة لجذب مشتري المنازل.”

ومن جانبه، قال نادر بدر، نائب رئيس شركة “إيدج” القابضة للتنمية العمرانية،

إن المنافسة الحالية بين المطورين تمكن العملاء من الحصول على عرض صورة كاملة للسوق، وهذا هو السبب في أنهم يدرسون جميع العوامل معًا ويبحثون عن أفضل العروض من حيث المواقع والدفع والتسهيلات.

العوامل الأخرى التي ينظر إليها العملاء

في بعض الحالات، ينظر العديد من العملاء في عوامل أخرى غير خطط الدفع، بدءً من الخدمات والتسهيلات وحتى تغيير حجم الوحدات وقربها من الطرق الرئيسية. وأشارت ندى سليمان، مديرة العلاقات العامة، إلى أن الأولوية الأولى هي المنشآت المحيطة التي تتراوح من الخدمات الأساسية مثل المدارس والمستشفيات ومراكز التسوق، والخدمات الراقية والفخمة مثل النوادي الرياضية والمناطق التجارية التي يمكن الوصول إليها، وحتى الحرفيين عند الطلب لحالات الطوارئ.

وأضاف سلامة وزوجته أنهم يبحثون أيضًا عن وحدة توفر فرصة استثمار جيدة وإمكانية نمو الأسعار في المستقبل، مع توفير حياة أفضل لهم ولأطفالهم، وبالنسبة لمواقعهم المفضلة قال الزوجان إن “العوامل الحالية تظهر أن المستقبل سيكون في العاصمة الإدارية الجديدة”.

وفي ذات السياق، قال بدر “يولي العملاء الآن المزيد من الاهتمام للمنشآت المحيطة المتوفرة، بما في ذلك أقرب موقع تجاري وإمكانية الوصول إلى خطوط النقل والمواصلات”.

وصرح زعلوك بأن “العملاء يدركون حاليًا كل ما يجري في السوق ويقومون ببناء خياراتهم المعقولة بعد معرفة واسعة بكل التفاصيل التي تتعلق بالوحدة”.

تحول كبير في حجم الوحدات

يرى الخبراء أن طلبات المشترين تتغير باستمرار، استجابًة للتغيرات الاقتصادية الجذرية وتحركات السوق السريعة. حيث يميل المشترون الصغار الآن إلى شراء وحدات أصغر وأقل تكلفة، ويرجع ذلك إلى ارتفاع أسعار العقارات بشكل كبير.

وأوضح زعلوك أن ” الطلب تحول من فئة (أ) إلى (ب)، حيث يتحول الأشخاص الذين يبحثون عن الفيلات عن اهتمامهم إلى المنازل، ويزداد اهتمام الأشخاص الذين يبحثون عن منازل في الشقق الكبيرة وما إلى ذلك”.

ولفت إلى أن “هذا التحول نتيجة ارتفاع أسعار المساكن، في حين أن دخل المشترين الشباب لا ينمو بنفس الوتيرة، لذلك يقوم المطورون الذكيون حاليًا بتطوير مشروعاتهم بما يتماشى مع احتياجات المستهلكين من خلال التركيز على الوحدات الأصغر حجمًا”.

وفي هذا الصدد، علق بدر: الآن يطلب المشترون وحدات أقل تكلفة بأحجام أصغر، مما يوضح أن الطلب في الفئة الراقية لجميع أنواع الوحدات يتناقص بشكل كبير.

وتابع أنه “لم تعد هناك حاجة إلى الفيلات المستقلة التي تتجاوز 6 ملايين جنيه، في حين أن الفيلات التي تتراوح قيمتها بين 3 ملايين و 4 ملايين جنيه تحقق أعلى معدلات المبيعات، وهناك حاجة إلى الشقق التي تتخطى أكثر من 2 مليون جنيه أكثر من أي وقت مضى”.

وختامًا، يُلاحظ أن تفضيلات المشترين الشباب المتأرجحة تلعب دورًا أساسيًا في دفع اتجاهات السوق الرئيسية، وبما أن الطلب المحلي يمثل نسبة عالية من إجمالي سوق العقارات في مصر، فإن المطورين يحاولون تلبية مشروعاتهم وفقًا لذلك ، بهدف توليد المزيد من الإيرادات وأخذ زمام المبادرة في قطاع العقارات المصري.